管理和推进小区物业管理质量水平不是件容易事。

　　“随着城市化进程加快，人们对物业管理提出了新的更高要求，由此引发了各种新的矛盾与难题。”3日，市物业管理协会副会长柯方龙告诉记者，福州是全国第二个成立专业物业公司的城市，第一是深圳于1981年，福州则在1985年。就目前的发展情况来看，人才紧缺的瓶颈，老旧小区物业管理的问题，物业行业存在着发展危机，将在成长压力中探索前行。

　　人才紧缺成瓶颈

　　“物业管理入门容易，但做好很难。它是靠整个团队在管理，而混乱首先源自团队。”采访中，柯方龙反复强调。

　　目前，福州物业管理人才紧缺，除去外在客观因素，内部则由于队伍素质的良莠不齐，导致小区频出管理问题。“人才紧缺，首先表现在职业经理人频繁跳槽，许多优秀的公司为留住人才，不惜开出高价，所以这些人也基本在本地物业公司间跳来跳去。”柯方龙说。

　　柯方龙认为，物业公司最大的福利和开支都在员工的职业培训，这影响到运营成本、企业文化、管理水平等。由于没有或不重视人才，很多物业公司就是“家庭式企业”，随便安排亲戚、朋友等进入公司管理，由此也产生了很多问题。

　　据该协会调查，这几年，福州高校的物业管理专业减少了好几个，原因是一些院校看到市场小不愿设专业，而科班生又情愿去地产公司，而不来物业公司，因为后者给不起他们想要的工资。相较目前总体的物价水平，现在许多小区的物业费收费标准并未提高。

　　整个行业要前进发展，就需要大量的专业人员，而培养一个人才是需要成本的。“不说一些低学历的，光大学生没有3年的培训，是做不了合格的楼管员的。”柯方龙说，物业管理一定要培训，项目经理3年没培训就落伍了。

　　老旧小区物业问题多

　　“新的小区一般都是开发商的物业公司在管理，没有太大问题，问题主要集中在一些老旧小区。”资深业内人士许先生告诉记者，按目前的物业收费标准，地产下属的物业公司肯定在亏钱，但为了撑盘面，又必须咬牙坚持下去，但老旧小区就不这样。

　　据了解，因为管理规模小且分布较分散，一些老旧小区的物业公司管理相对成本高，加上物业费标准低和难收齐，各项运作开支增大，出现运营困难。其中，一些物业公司不能满足企业日常运作开支，所以只能通过压缩人员、降低服务质量来维持经营，导致物业服务水平降低，而业主拒交物业费现象增多，由此形成了恶性循环。

　　据市房管局物业处统计，去年仅12345就接到1000多件(次)的物业投诉，平均一天3至4条，而这些投诉多集中在老旧小区。

　　鼓楼区一家物业公司的董事长刘先生表示，事实上，很多业主所反映的问题，物业公司本身负有责任，比如服务做得不好、不到位，但是不能把所有的责任都归咎于物业公司。比如小区内乱停车的问题，这在市中心的很多小区，都是十分普遍的，因为小区建得比较早，车位也很少。许多问题，不管是业主的责任也好，还是有关部门的职责也罢，都推到了物业公司身上。

　　然而，即使不被业主所理解，甚至被拖欠物业费，面临着经营亏损，但物业公司也不敢轻易退出。“一方面，来自上级主管部门施加的压力，另一方面，这会影响一些无一技之长的老员工的生计。”刘总坦言，现在，对于物业公司来说，在不断亏损的情况下，降低服务标准，或者用营收较好的小区来贴补就成了权宜之计。

　　新修订案提议明确部门职责

　　据市房管局物业处一位负责人介绍，目前我市共有1300多个登记在册的小区，共430多家物业公司。其中，一级资质的有10家，二级的16家，三级的350多家，以及其他60多家，而这其中，依托地产的物业公司不超过1/3。

　　“目前我们的主导思想就是，提高行业门槛，减少小公司、差公司的数量。”该负责人表示，提高门槛，意味着公司需要有注册的物业管理师，以及所有注册员工必须全部缴交社保，此外，还设置了许多严格的条件要求，绝不是那种拉几个保安就是物业公司。

　　据了解，今年我市相关部门已修订了《福州市物业管理若干规定》，目前已报送至市人大。

　　“法规层面做了很多的配套修订，主要是理顺各职能部门之间的关系。”该负责人介绍，比如问题集中的小区乱停放车辆问题，经常是物业公司在消防通道上标示不能停放，但一些业主仍然乱停，根据新修订的提案，公安、消防等部门就要负责出面，此外关于小区内的违建、噪音等问题也明确要强化相关部门的职责。

　　(福州日报记者　陈敏灵 王元锴 实习生 黄博文/文 池远/摄)