南都讯　官方背景的深圳房地产信息网(以下简称房网)最新发布的《2012年深圳房地产统计分析报告》显示，深圳2012年新房住宅成交均价为1.89万元/平方米，同比微跌0.5%。报告称深圳楼市有权威统计数据以来“首次出现两连跌”。在2010年房价收入比达到顶峰之后连续两年下降至16倍，即平均收入的一对夫妇不吃不喝买一套房仍需16年。

　　龙岗最便宜南山最贵

　　对于2012年的房价微跌，房网研究组补充说明，尽管下半年深圳房价触底回升，但新房成交以“刚需产品”为主导，导致新房成交均价同比继续下跌。而且供应结构上，原特区外区域的成交持续活跃，一定程度上稀释了高房价。

　　各区房价对比显示，深圳六大区中，福田、罗湖、宝安、盐田同比均上涨，仅南山、龙岗同比下跌。其中龙岗区同比下跌4 .3%，均价降至1 .4万元/平方米，成为拉低全市房价的主力。南山房价则在跌2 .3%之后仍以3.44万元/平方米的均价高居各区榜首。

　　房网研究组对比历年深圳房价，2011年和2012年在严厉调控的打压下，深圳房价连跌两年，成为有统计数据的历史以来唯一一次“两连跌”。2011年深圳新房成交均价18992元/平方米，同比下跌6.0%。

　　此外，房网研究组继续往年评估深圳的房价收入比。国际惯例认为该指标在3-6倍之间为合理区间。2011年深圳人均可支配收入3.65万元，同比增长12.7%。以同样增长比率推算2012年的深圳人均可支配收入为4.1万元。一套70平方米住房的平均价格为132万元。以平均收入的夫妇两人计算，房价收入比为16倍。虽然远高于国际上限(6倍)，但比2011年的18.5倍和2010年的21.7倍已有明显下降。不过平均收入的小两口不吃不喝，仍要16年才能负担得起购房款。

　　连续三年供应过剩

　　房网统计的2012年深圳市新入市的预售住宅总计有5 .3万套，成交量约为4万套。但此前记者查询规土委的全年新入市新房住宅则为6万套。无论以哪个数据为供应基数，全年一手房市场都明显供大于求。这已是2010年以来的第三年过剩。

　　据房网监测，深圳一手房市场自2008年供求比达到1：0 .61的“供应最过剩”之后，2009年救市政策刺激导致供求比达到1：1 .38的“供应最缺乏”。此后三年则连续供过于求。2010年- 2012年的供求比分别为1：0 .82、1：0 .69和1：0 .75。市场存量持续增加。

　　据房网统计，截至2013年1月8日，深圳一手房的库存量达627万平方米，以90平方米/套房计算，库存将近7万套。各区域中，供求失衡最严重的是龙岗区，全年新增预售面积仅消化掉一半略多。仅2012年库存就激增约百万平方米。2013年龙岗仍将有不少的新盘上市供应，历年积压的库存将让新盘销售压力持续增加。

　　南山区则显现出供不应求的局面，2012年存在供应缺口4万多平方米。

　　在住宅之外，商业、办公市场自2012年的供应开始井喷。据房网监测，2012年深圳商业预售面积达92万平方米，同比暴增2 .4倍。但成交量仅增加了28%。供给远大于需求。在经济环境恶化之下，对商业物业和写字楼的需求已在下降。

　　专家预测供大于求卖完需三年

　　房网研究组预测，2013年深圳住宅楼市的有效供应量总计将达1100万平方米左右，按2012年的销售进度，需消化约三年。房网分析师吴上锦分析，深圳楼市在去年年底成交趋于活跃，若政策无变化，该局面在今年仍可延续。但目前投资客偏少，如果银行和地方政府对调控政策执行不够严格，很可能推升房价的上涨，结束“两连降”的趋势。